Z jednej strony to jedna z popularniejszych form inwestowania, z drugiej bardzo kłopotliwa. O czym mowa? O nieruchomości na wynajem. Poszukiwanie najemców, pilnowanie płatności, rozliczeń mediów, awarie oraz remonty – to wszystko może uprzykrzyć życie, zwłaszcza wtedy, kiedy nie jest to jedyne źródło dochodów. Jednym z rozwiązań jest przekazanie obsługi komuś innemu, czyli wynajęcie nieruchomości ze zgodą na dalszy podnajem. Czy w tym przypadku trzeba płacić podatek VAT?

Właścicielem nieruchomości może być zarówno osoba fizyczna, jak i podmiot prowadzący działalność gospodarczą. W związku z tym możemy się spotkać z takimi sytuacjami:
* osoba prywatna wynajmuje osobie prywatnej
* osoba prywatna wynajmuje firmie
* firma wynajmuje osobie prywatnej
* firma wynajmuje firmie.

Praktycznie dla każdej z tych sytuacji prawo podatkowe przewiduje różne formy rozliczenia i różne są też zasady samego wynajmu.

Najem prywatny

Wydawać by się mogło, że sytuacja, gdy strony są osobami prywatnymi może być najprostszym rozwiązaniem dla właścicieli. Nic bardziej mylnego. To oni muszą szukać najemców, dbać o lokal wraz z częściami wspólnymi budynku. Ponadto to najemcę chroni w tym przypadku ustawa o ochronie praw lokatorów, szczególnie w zakresie wypowiedzenia umowy, czy zmiany wysokości czynszu. Jednak najbardziej niekomfortowa sytuacja jest wtedy, gdy lokator okazuje się być nieuczciwy lub bardzo uciążliwy. W świetle prawa bardzo ciężko jest rozwiązać z nim umowę i - kolokwialnie mówiąc - pozbyć się z wynajmowanego lokalu. Trzeba pamiętać, że właściciel nieruchomości nie musi w związku z wynajmem prowadzić działalności gospodarczej, a dochód opodatkowuje na zasadach ogólnych, bądź w formie ryczałtu. Obejmuje go zwolnienie z VAT (o ile dochód w ciągu roku nie przekroczy 200 tys. zł).

Podnajem

To zdecydowanie łatwiejsza i bezpieczniejsza forma wynajmu lokali. Udzielając najemcy zgody na dalszy podnajem pozbywamy się wszelkich uciążliwych formalności związanych z bezpośrednim wynajmem i mamy gwarancję stałego, choć na pewno mniejszego przychodu.
Powstaje nieco skomplikowana sytuacja, gdyż jest jeden przedmiot umowy (nieruchomość), a dwa stosunki prawne - pomiędzy właścicielem i najemcą oraz pomiędzy najemcą a podnajemcą.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwolnione z podatku VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Nie jest więc istotne, kto dokonuje wynajmu mieszkania, lecz na jakie cele. Wszystko zatem zależy od umowy. Jeśli strony w umowie wyraźnie określą, że nieruchomość jest przeznaczona na cele mieszkaniowe, można skorzystać z przedmiotowego zwolnienia. Z drugiej strony, jeśli nie zostanie to w ten sposób sformułowane, to nawet gdy cel faktycznie jest mieszkaniowy, można się liczyć z niekorzystną interpretacją organu podatkowego.

Na cele użytkowe? Najem prywatny

Może się zdarzyć również taka sytuacja, gdy właściciel (osoba prywatna) będzie oferował wynajem nieruchomości do celów innych niż mieszkaniowe. Wówczas, z punktu widzenia przepisów o podatku dochodowym, nie będzie to działalność gospodarcza, natomiast z punktu widzenia przepisów o VAT już tak.

Własna działalność gospodarcza

Kiedy firma wynajmuje innej firmie nieruchomość, będącą składnikiem jej majątku, sprawa jest stosunkowo prosta. W zależności od tego, czy firma “właściciel” jest czynnym podatnikiem VAT, czy korzysta ze zwolnienia podmiotowego, wystawia fakturę ze stawką:

- “ZW” - najem lokalu na cele mieszkaniowe lub zwolnienie podmiotowe,
- 8% - jeśli jest czynnym podatnikiem wynajmującym nieruchomość w ramach usług związanych z zakwaterowaniem,
- 23% - w pozostałych przypadkach.

Ze zwolnienia z tytułu niskich obrotów nie mogą korzystać podmioty, które nie mają siedziby działalności gospodarczej w Polsce. W przypadku osób fizycznych pod pojęciem siedziby sądy rozumieją miejsce zamieszkania, co jest nieco sprzeczne z przepisami unijnymi, jednak taka praktyka dominuje.

Począwszy od 1 stycznia 2019 r. o wyborze formy opodatkowania przychodów z prywatnego najmu wynajmujący, który w tym zakresie ma do dyspozycji skalę podatkową oraz ryczałt ewidencjonowany, zadecyduje dokonując pierwszej wpłaty na podatek dochodowy. Ze znowelizowanego art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (...) wynika wprost, że wyborem na dany rok podatkowy tej formy opodatkowania dla przychodów z najmu prywatnego będzie dokonanie pierwszej w roku podatkowym wpłaty tego podatku. Natomiast gdy pierwszy taki przychód podatnik osiągnie w grudniu roku podatkowego, to złożenie zeznania PIT-28 będzie równoznaczne z dokonaniem wyboru.

Stawka 8,5%, a 12,5%

Przy opodatkowaniu przychodów z najmu prywatnego ryczałtem ewidencjonowanym podstawą opodatkowania jest przychód bez pomniejszania go o koszty jego uzyskania. Do ich opodatkowania stosuje się dwie stawki podatku w wysokości 8,5% i 12,5%.
Wysokość stawki podatku dla prywatnego najmu uzależniona jest od wysokości osiągniętych przez wynajmującego przychodów. Jeżeli dana osoba, która zdecydowała się w 2019 r. przychody z najmu prywatnego opodatkowywać w tej formie, uzyska z tego tytułu przychody w kwocie nieprzekraczającej 100.000 zł, to będzie ona opłacać ryczałt z tego tytułu według dotychczasowej, 8,5% stawki. Od nadwyżki ponad tę kwotę zapłaci jednak podatek według 12,5% stawki. Ryczałt według wyższej stawki powinien być regulowany już w trakcie roku w terminie wynikającym z przyjętego sposobu opłacania ryczałtu (miesięcznego lub kwartalnego). To oznacza, że gdy przykładowo limit 100.000 zł zostanie przekroczony w sierpniu 2019 r., to ryczałt miesięczny według 12,5% stawki podatku od nadwyżki ponad ten limit należy wpłacić w terminie do 20 września 2019 r., a w przypadku kwartalnego ryczałtu - w terminie do 21 października 2019 r.

Kiedy najem zwolniony z VAT

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Tak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zwolnienia od podatku VAT, w tym również zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów. W żadnym razie nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.
Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3. W załączniku tym, stanowiącym wykaz towarów i usług opodatkowanych 8% VAT, pod pozycją nr 163 wymienione zostały usługi sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55, tj. "Usługi związane z zakwaterowaniem".

Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie lokalu przez najemcę. Celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą lokalu mieszkalnego.

Najem wielu nieruchomości – działalność gospodarcza

Organy podatkowe w odniesieniu do najmu przez tego samego podatnika kilku lokali często przyjmują, że osiąganie przychodów z tego tytułu nie tylko ma charakter zarobkowy, ale też wykazuje cechy stałości i zorganizowania właściwego dla prowadzenia działalności gospodarczej (por. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 2 maja 2018 r., nr 0115-KDIT3.4011.94.2018.2.WR.), co wyklucza ich rozliczanie w ramach tzw. prywatnego najmu. Z podobnym poglądem można się też spotkać w orzecznictwie sądowym (por. wyrok NSA z 27.04.2016 r., sygn. akt II FSK 619/14 oraz WSA w Opolu z dnia 8.08.2018 r., sygn. akt I SA/Op 191/18 - orzeczenie nieprawomocne).02