Zdarza się, że przy sprzedaży nieruchomości zachodzą takie okoliczności, które uniemożliwiają zawarcie umowy w danym momencie. Przykładowo osoba kupująca czeka na decyzję banku o udzieleniu kredytu lub sprzedający musi uregulować kwestie prawne nieruchomości. Aby zabezpieczyć swoje interesy, strony mają możliwość zawarcia umowy przedwstępnej, która stanowi zapewnienie o tym, że w przyszłości zostanie zawarta ostateczna umowa sprzedaży.


Czym jest umowa przedwstępna?

To porozumienie stron, w którym sprzedający zobowiązuje się zbyć nieruchomość, a kupujący zapewnia, że ją nabędzie. Kodeks cywilny jasno określa, co musi zawierać. Powinniśmy więc zamieścić w niej przede wszystkim dokładnie opisany przedmiot oraz cenę sprzedaży. To niezwykle istotne, bo kiedy tych informacji zabraknie, umowa przedwstępna zostanie uznana za nieważną. Należy pamiętać, że jeśli małżeństwo nie ma rozdzielności majątkowej, to oboje z małżonków muszą złożyć podpis zarówno w umowie przedwstępnej, jak i przyrzeczonej.

Określenie ceny i terminu

Cena to element, którego nie można pominąć przy zawieraniu umowy. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której jedna ze stron zdecyduje np., że żąda jednak więcej, niż na początku. Można ustalić zarówno konkretną kwotę za całość, jak i np. cenę za ar lub metr kwadratowy.

Co prawda ustalenie terminu podpisania umowy właściwej nie jest obowiązkowe, ale warto zamieścić taki zapis w umowie przedwstępnej. Kiedy go zabraknie, każda ze stron może właściwie w dowolnej chwili zażądać wykonania umowy. Termin można określić wskazując konkretną datę lub przedział czasu, w którym strony mają podpisać umowę. Można też wskazać zdarzenie (np. otrzymanie kredytu), od którego liczymy czas do podpisania.

Uchylenie się od podpisania umowy ostatecznej

Umowa przedwstępna to gwarancja bezpieczeństwa dla obu stron, bo gdy jedna z nich uchyli się od jej wykonania, prawo przewiduje odpowiednie konsekwencje. W tej sytuacji można ubiegać się o naprawienie szkody, jaka została poniesiona przez niewykonanie umowy. Co więcej - można domagać się na drodze sądowej zawarcia umowy sprzedaży. Kiedy jednak strona umowy nie ma wpływu na pewne okoliczności - przykładowo mimo dołożonych starań nie otrzymała kredytu - zostaje zwolniona z odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku.

Zadatek - zabezpieczenie umowy

Zadatek, zazwyczaj stanowiący 10% całkowitej kwoty należnej, zabezpiecza podpisanie umowy - jeśli dojdzie do jej wykonania, zostaje on zaliczony jako część ceny nieruchomości. Jeśli jednak kupujący nie zrealizuje umowy, to zadatek zostaje zatrzymany w ramach rekompensaty przez sprzedającego. W przypadku nieudzielenia przez bank kredytu lub innej okoliczności, na którą strona nie miała wpływu, kupujący może dochodzić zwrotu w sądzie. W przypadku kiedy to sprzedający dopuścił się zaniedbań, kupującemu należy się zwrot w postaci dwukrotnej wysokości zadatku.

Forma umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna może być zawierana w formie aktu notarialnego lub - bez udziału prawnika - drogą cywilnoprawną. W pierwszym przypadku strony są uprawnione do sądowego ubiegania się o realizację umowy, kiedy to orzeczenie sądu może zastąpić oświadczenie woli kontrahenta, przez co dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży. Zatem zawieranie umowy przedwstępnej w formie cywilnoprawnej niesie ryzyko, że żadna ze stron nie będzie mogła “wymusić” zrealizowania sprzedaży, a jedynie dochodzić roszczeń dot. zadatku lub kary umownej, ale jedynie w przypadku, kiedy taki zapis znalazł się w przedwstępnym porozumieniu.

W dokumencie, który zawiera konkretne postanowienia powinny znaleźć się informacje o dacie jego podpisania oraz miejscowości, w której do tego doszło. Nie można zapomnieć o tytule umowy (np. Umowa przedwstępna sprzedaży działki z zadatkiem). Jeśli chodzi o strony, to osoby fizyczne zwykle podają: imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu tożsamości, czasem PESEL. Kolejnym elementem umowy jest oczywiście przedmiot sprzedaży. Powinien on zostać dokładnie określony (co do metrażu, charakterystyki), a także trzeba uwzględnić związane z nim wpisy do księgi wieczystej. Kupujący i sprzedający ustalają również cenę i termin sprzedaży.

Warto zapamiętać

Umowa przedwstępna jest pewnego rodzaju zabezpieczeniem interesów obu stron. Aby była ważna, należy pamiętać o zawarciu w niej niezbędnych elementów umowy ostatecznej - przedmiotu oraz ceny. Warto również ustalić termin podpisania umowy przyrzeczonej.